Вопросы по приватизации.

На вопросы читателей отвечает директор ЦССН Корпорации «Перспектива» Владимир Владимирович МИХАЙЛОВ Досье 30 лет. Высшее юридическое образование, В 1994 году окончил юридический факультет ПГУ. С 1994 по 2000г.  являлся членом Пермской областной коллегии адвокатов. С2000 г. по настоящее время — директор Центра сопровождения сделок с недвижимостью корпорации «Перспектива». Вопрос:  Я и мой несовершеннолетний ребенок прописаны в 3-комнатной квартире  (УП, 69 кв.м) вместе с моей матерью, отчимом, братом 18 лет и сестрой 13 лет. Моя жена прописана в другом месте. Моя семья занимает одну из комнат. Хотим проживать отдельно, но мать с отчимом ни на размен, ни на разделение лицевых счетов не согласны. В январе квартира была приватизирована без участия моего ребенка. Моя доля - 1/5 часть. Если приватизацию признать недействительной, то мать с отчимом могут подать иск в суд на взыскание с меня коммунальных платежей: с марта 2003 года моя семья вынуждена снимать жилье, так как проживать по месту прописки невозможно. Нашу комнату они заняли мотивируя это тем, что мне она не положена, а у них двое разнополых детей. Может ли суд разрешить мне оформить отдельный лицевой счет на комнату после признания приватизации недействительной? Имеют ли право мои родственники меня выселить? Ответ Несовершеннолетние дети, проживающие в жилых помещениях, которые передаются в собственность граждан в порядке приватизации, также имеют право на получение этих помещений (части помещений) в собственность и в обязательном порядке включаются в договор приватизации. Заключив договор приватизации без участия Вашего несовершеннолетнего ребенка, Вы и семья Вашей матери нарушили права несовершеннолетнего. Такой договор приватизации необходимо рассматривать как ничтожный (недействительный). Если Вы обратитесь в суд с иском о признании договора приватизации недействительным, а мать с отчимом подадут иск о взыскании с Вас коммунальных платежей, Вы можете возразить на иск тем, что они заняли Вашу комнату и препятствовали Вашему проживанию в квартире. После признания договора приватизации недействительным и передачи квартиры в муниципальную собственность обратитесь в суд с иском о заключении с Вами отдельного договора найма (разделении лицевого счета). В случае обоснованности Ваших требований суд удовлетворит иск. В дальнейшем Вы сможете свою комнату приватизировать отдельно и продать ее или поменять. Выселить Вас из этой квартиры Ваши родственники не имеют права. Вопрос Бабушка и внучка хотят съехаться. У каждой — по 2-комнатной квартире. У бабушки 4 детей, но они жить с ней и ухаживать за ней не хотят. Как правильно оформить документы, чтобы дети бабушки впоследствии ничего не могли потребовать с внучки? Ответ  1 вариант: Бабушка составляет завещание на свою квартиру (долю в квартире) в пользу внучки. Тем самым она лишает наследства своих детей, за исключением тех, которые ко дню открытия наследства (день смерти бабушки) будут нетрудоспособными (инвалидами или пенсионерами) и поэтому будут иметь право на обязательную долю в наследстве. При наследовании право собственности на наследственное имущество наследникам по завещанию или по закону переходит после смерти наследодателя. До этого момента бабушка вправе в любое время завещание отменить, изменить или составить другое завещание или иным образом распорядиться своей собственностью. 2 вариант: Бабушка может подарить свою квартиру (долю в квартире) внучке. При этом право собственности на квартиру переходит внучке с момента заключения договора (его регистрации в регистрационной палате). В этом случае другие родственники бабушки (в том числе и дети) не смогут каким-либо образом претендовать на эту квартиру или получение какого-либо возмещения от внучки. 3 вариант: Бабушка и внучка продают свои квартиры, а на вырученные деньги приобретается квартира только в собственность внучки. Внучка вселяет к себе бабушку (прописывает ее). Поэтому если Вы купили квартиру, которая была приватизирована прежними хозяевами, то Вы не можете ее «расприватизировать» в порядке, предусмотренном указанной статьей. Но в случае, если Администрация района или города согласна принять квартиру по договору в муниципальную собственность, то передав свою квартиру, вы можете приватизировать это или другое жилье, если до этого Вы не участвовали в приватизации. Вопрос До отъезда в другой город на учебу я был прописан в квартире, которую после этого приватизировали отец и его вторая жена, без моего участия. Могу ли я рассчитывать, что при пересмотре решения о приватизации мне отойдет 1/3 часть этой квартиры, при условии, что недавно я участвовал в приватизации другого жилья? Ответ В данной ситуации нельзя рассчитывать на присуждение доли квартиры. При предъявлении иска о признании договора приватизации недействительным в случае его удовлетворения квартира снова станет муниципальной собственностью, и в дальнейшем ее смогут приватизировать только проживающие в ней лица. При предъявлении иска о признании за Вами права собственности Ваши требования будут противоречить положению закона об однократности приватизации.

Цены на жильё.

Где и почем?

Как и любая другая недвижимость, помещения для кафе и ресторанов дороже всего в Центре. Цена на первичном рынке в ЦАО не опускается ниже $1500 за кв.м, а бывает и 3-5 тысяч. Это не в самых лучших районах – речь, повторимся, идет о новостройках, а их практически нет в самых «вкусных», испокон веков торговых местах вроде Тверской и Нового Арбата. На вторичном рынке в этих местах цена за полностью оборудованные помещения может составить и $8, и 10 тыс. за «квадрат». При аренде средняя цена в ЦАО находится в районе $1000 за кв.м в год, но может доходить и до $2-2,5 тысяч.

Впрочем, многие специалисты сомневаются в самой возможности вывести хоть какие-то средние цены. Кафе и ресторанов все-таки не так много, как жилых квартир; каждый из этих объектов, особенно в Центре, уникален. Все это ведет к тому, что часто помещения выставляются на продажу или аренду без указания цены, а потенциальным покупателям или арендаторам предлагают самим подумать о том, сколько они могут предложить. Результаты подобных «аукционов» бывают впечатляющими: цена на один из объектов оказалась на 30% выше, чем надеялись владелец и его агент.

На втором после ЦАО месте по дороговизне находится Юго-Западный округ. Если принять цены в ЦАО за 100%, то здесь они будут на уровне 95%. Помимо действительно объективных факторов (в ЮЗАО, например, живет публика побогаче, способная обеспечить торговой точке больший доход), есть и субъективные. Иметь магазин или ресторан на Юго-Западе – это для предпринимателя как гвоздика в петлице, вряд ли хоть кто-нибудь откажется.

В других районах Москвы цены еще ниже, однако разница не столь значительна, как это может показаться. Даже в самых дешевых округах – Восточном и Юго-Восточном – цены не опускаются ниже 80% от показателей ЦАО.

Торговля и общепит нужны везде, даже в самых отдаленных местах. И хорошо расположенная точка (рядом с остановкой транспорта, перед входом в жилой массив) даже в Южном Бутово может принести прекрасную выручку. С другой стороны, помещение  в прекрасном  на первый взгляд  районе может не «приводить» посетителей – если оно чуточку не так повернуто, не в том крыле дома. Так что для ресторанной недвижимости (как и для любой торговой) важнее конкретное место, а не гордое имя района.

Сами с усами?

Большой проблемой для риэлторов, занимающихся нежилыми помещениями, является нежелание покупателей и продавцов пользоваться их (риэлторов) услугами. На квартирном рынке действуют частные лица, которых в общем и целом уже сумели убедить пользоваться услугами профессионалов – по различным оценкам, примерно 70% сделок там проходят с участием риэлторов.

А вот крупные фирмы, покупающие и продающие торговые или ресторанные площади, идти к агентствам не хотят, предпочитая создавать собственные службы по недвижимости. Часто площади даже не выходят на открытый рынок – решение о продаже принимается руководством фирм на личной встрече. В Воскресенске купить квартиру недорого.

Выгоды от такой политики очевидны – экономия на комиссионных. Однако есть и негативная сторона. Профессиональный риэлтор лучше знает рынок, поэтому сможет предложить покупателю гораздо больше вариантов. Грамотнее специалист по недвижимости подойдет и к проверке юридической чистоты объекта – а это сегодня довольно внушительный «подводный камень» при покупке. Наконец, риэлтор часто предлагает «обходной вариант» – известен случай, когда желавшему купить ресторан клиенту был предложен… кинотеатр. Расчеты показали, что переоборудовать его обойдется дешевле, чем «в лоб» покупать действующее предприятие общепита.

Квартиры для сирот.

СИРОТСКОЕ ПРОШЛОЕ -БЕСКВАРТИРНОЕ БУДУЩЕЕ? Сегодня тема детской беспризорности рассматривается под разными углами. И, в первую очередь, эта проблема подпадает под пресловутый квартирный вопрос. Поговорим о том, как дети-сироты становятся потенциальными бомжами и можно ли ситуацию обратить вспять, то есть дать им шанс на обретение крыши над головой. Крылатая фраза о том, что человечество испортил жилищный вопрос, в отношении детей-сирот должна быть скорректирована: их он не портит, а губит. Из 650 тысяч воспитанников детских казенных учреждений ежегодно усыновляются около 13 тысяч. Остальных определенно следует считать потенциальными бродягами со всеми вытекающими отсюда последствиями. По закону выпускник сиротского заведения отправляется дальше жить в дом, который он когда-то оставил, или получает квартиру, в крайнем случае -комнату. Первый вариант распространяется на сирот, помещенных в детский дом после смерти родителей, или же, что бывает чаще, при живых родителях, лишенных родительских прав из-за алкоголизма, наркомании, психических заболеваний, судимости. За детьми в обязательном порядке закрепляется право на жилье или оформляется его передача в собственность. Вернувшись домой, сирота фактически оказывается перед выбором: принять образ жизни своих родственников и их окружения или искать жилье самому, рискуя остаться без крыши над головой. И все же наличие хоть какого-то жилья — уже удача. Потому что для сирот, не имеющих закрепленных за нимим квадратных метров, ситуация складывается еще хуже. Отдельные жилые помещения предоставляются им очень редко, при этом о соблюдении установленных норм площади или благоустроенности, как правило, даже речи не идет. Сироты получают жилье, от которого отказались все остальные, — квартиры, требующие серьезного ремонта, выведенные из жилого фонда. Но обычно выпускнику детдома, если повезет, предлагают комнату в общежитии — «временно». А как гласит народная мудрость, нет ничего более постоянного, чем временное. Власти на местах объясняют происходящее нехваткой средств, отсутствием свободных помещений. Приватизированные квартиры переходят по наследству, освобождающиеся комнаты в коммуналках выкупают соседи, финансовой поддержки из областных и федеральных бюджетов нет. В итоге вместо внеочередного предоставления жилья сироты становятся »первоочередниками», числятся ими годами, как и представители множества других льготных категорий. Тем самым нарушаются Жилищный кодекс и Федеральный закон «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей». По мнению сотрудников Генеральной прокуратуры России, нарушения действующего законодательства и попрание законных носят чуть ли не массовый характер. Вот недавний случай. В двухкомнатной квартире проживали мать и сын. Женщина пила, не работала, накопились долги по квартплате. Она задумала поправить свое материальное положение с помощью фиктивного брака. Нашла подходящего кандидата в супруги, они зарегистрировали брак, псевдо-муж получил прописку, оплатил счета. И вдруг женщина умирает от сердечного приступа. В квартире остаются прописаны ее сын и его якобы отчим. Последний затеял приватизацию, но, к счастью для мальчика, работники домоуправления, выдававшие справки, заподозрили неладное. Брак удалось признать недействительным, квартира отошла к ребенку. Прокуратуре приходится заниматься не только ситуациями, когда жилье есть, но и когда его нет, хотя быть по закону должно. Согласно закону квартиру бездомному сироте должны выделять органы исполнительной власти. Это может происходить по месту регистрации и рождения, если ребенка оставила в роддоме мать, либо по месту последнего проживания. На деле же часто возникает путаница. Мама родила ребенка в одном городе и оставила в роддоме. Потом он попал в детдом соседней области, которая отказывается предоставлять жилье по причине его отсутствия. Нередко возникают споры: когда у ребенка есть свидетельство о рождении в одном регионе, а выявлен и устроен в детдом он в другом. Переписка между регионами о том, кто даст ему квартиру, может тянуться годами, а сирота или живет в детдоме, или «бомжует». Законом предусмотрено, что при отсутствии свободного жилья сироте может быть выдана беспроцентная ссуда на его приобретение. Но эта норма невыполнима еще более, чем предоставление квартиры, -денег в местных бюджетах нет. Причем и соответствующая статья закона сформулирована таким образом, что накопление средств для выдачи ссуд носит необязательный характер: «специальные жилищные фонды могут создаваться…». Также неэффективно выглядит на практике идея выдавать сиротам жилищные сертификаты. Между тем, для городского учреждения, как утверждают психологи, при его социальном статусе, отсутствии семьи, родственников, денежных средств наличие жилья является жизнеопределяющим фактором, без которого он не способен влиться в общество, стать его полноценным членом. Но одновременно нельзя забывать, особенно при выдаче ссуд и сертификатов, что казенное воспитание накладывает на сирот специфический отпечаток: они крайне слабо ориентируются в реальной жизни. По статистике, более 30% выпускников детских домов, получивших заветные квадратные метры, в течение 2-5 лет после выпуска их теряют. В 70% случаев в момент совершения сделок, приводящих к потере жилья, сироты не отдают себе отчет в своих действиях и не предвидят их последствий. Причем это касается выпускников всех сиротских учреждении, а не только вспомогательных интернатов, хотя две трети сирот в России, как это ни страшно, начинают самостоятельную жизнь с диагнозом «олнгофрення в стадии дебильности». И практически все они не имеют навыков выживания. Жилье, потерянное сиротами, переходит из рук в руки, по большинству дел проходят по несколько ответчиков, поэтому на рассмотрение исков, случается, уходят годы. Одно из таких дел длится уже 6 лет, оно трижды побывало в районном суде, дважды в городском, но до сих пор не закончено. В большинстве случаев иски сирот удовлетворяются в судах, но вернуть сироту в некогда принадлежавшую ему квартиру или комнату сложно. так как для этого нужно куда-то выселить проживающих там людей. В Москве есть документ, ограничивающий приватизацию, обмен и отчуждение жилища, предоставленного выпускнику сиротского учреждения, в течение пяти лет. Заключение и оформление подобных дел лежит в столице на организации ГУП «Моссоцгарантия», и спорные ситуации разрешаются специальной комиссией. Но в большинстве регионов сироты не смогут передать его мошенникам по той простой причине, что никогда его не получат. В некоторых областях выпускники детских домов ждут положенной квартиры по 10-15 лет. В ряде территорий дети, находящиеся на гособеспечении, — кандидаты в бродяги, потому что нехватка средств и отсутствие массового строительства служат оправданием для местных властей, не желающих заниматься проблемами сирот. На сей счет у генеральной прокуратуры есть четкая позиция — местные руководители вполне могут выяснить, сколько выпускников-сирот у них будет через два или три года. Только нужно заранее об этом позаботиться, принять меры. Для начала создать банк данных на всех сирот, затем заложить деньги в бюджет защищенной статьей, накапливать освобождающиеся жилые помещения. В целом по России квартиры сиротам последнее время стали выдавать чаще, чем было несколько лет назад. Но для принципиального решения проблемы нужны не расположение к этому отдельно взятых региональных руководителей, а решение федерального правительства. Это могла бы быть федеральная целевая программа, которой предшествовали бы всесторонний анализ ситуации, соответствующее финансирование при условии строгой отчетности об использовании средств, жесткий контроль за судьбой квартир и их простодушных хозяев. Без этого вряд ли сирот и бродяг в стране станет меньше.

Вопросы риэлтору.

Владимир Владимирович МИХАЙЛОВ.

30 лет. Высшее юридическое образование. В 1994 году окончил юридический факультет ЛГУ. С 1994 по2000 г. являлся членом Пермской областной коллегии адвокатов. С2000 лпо настоящее время — директор Центра сопровождения сделок с недвижимостью корпорации «Перспектива». Вопрос    Со вторым мужем прожила 18 лет, в браке не состояла. В приватизацию 2-комнатной квартиры, которая была получена во время совместного проживания с первым мужем, второй муж был включен. Имеют ли право взрослые дочери после смерти отца на долю в приватизированной квартире? Дочери имеют свое жилье. Ответ При отсутствии завещания наследование имущества производится по правилам, установленным Гражданским кодексом (наследование по закону). Дочери (дети наследодателя) относятся к наследникам первой очереди и вправе наследовать имущество своего отца независимо от того, есть у них другое жилье или нет. Вопрос В трехкомнатной квартире проживаем я, моя мать, моя дочь и внучка. Я пенсионерка, платить за квартиру трудно, дочь в этом не помогает. Куда обратиться для того, чтобы разделить лицевые счета, и какие документы для этого нужны? Ответ: Согласно статье 86 Жилищного кодекса изменение до опора найма жилого помещения (раздел лицевых счетов) возможно по требованию члена семьи нанимателя (или самого нанимателя) с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. Для этого необходимо обратиться в Администрацию района с соответствующим заявлением и при наличии согласия всех совершеннолетних членов семьи. При отсутствии такого согласия споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке. Вопрос Родители получили квартиру и приватизировали ее. Детей не включит в приватизацию для того, чтобы они не утратили право на приватизацию в будущем. Тогда я была несовершеннолетней. Через десять лет мы узнали, что приватизация недействительна. Сейчас в квартире проживает 6 человек, в том числе ребенок. Могу ли я требовать приватизации квартиры согласно условиям, которые были на момент нарушения моих прав (то есть, приватизировать квартиру на четверых), либо признания свершившейся 10 лет назад приватизации действительной? Считаю, что если квартиру приватизируют на шесть человек, мои права опять будут нарушены. Ответ: При обращении кого-либо из проживающих в квартире в суд, последний, согласно требованиям Гражданского кодекса, применит последствия недействительности ничтожной сделки, вернет стороны в первоначальное состояние, и квартира снова станет муниципальной (государственной). В дальнейшем приватизация квартиры возможна будет на условиях, предусмотренных Законом «О приватизации» на момент обращения с таким заявлением, т.е. с учетом прав всех проживающих на этот момент в квартире. В некоторых случаях, с учетом истечения сроков исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд может отказать в удовлетворении такого иска. Обратитесь к юристу для получения исчерпывающей консультации. вопрос Был прописан в 2-комнатной квартире, из которой выписался в начале года, так как развелся с женой. Квартира находится в собственности тещи, но в свое время была приобретена путем обмена, доплата была произведена за счет моих личных денег, о чем и был составлен договор займа. Могу ли я сейчас через суд прописаться в этой квартире? Нет, Вы утратили право пользования этой квартирой с момента выписки. Передача денег для доплаты при обмене не является основанием для признания за Вами права собственности на долю в квартире тещи. Вы можете только требовать возврата денег, переданных по договору займа. Вопрос Можно ли при продаже частной квартиры внести в договор купли-продажи условие: если на вырученные деньги продавец не сможет купить себе другую квартиру в течение определенного срока, то сделка аннулируется, и стороны приводятся в прежнее состояние? Продавец - инвалид 2 группы по общему заболеванию, жилье — единственное. При положительном ответе на вопрос, какую сумму продавец будет обязан вернуть покупателю -ту, что указана в договоре, или с процентами в связи с инфляцией? Нет, такое условие в договоре купли-продажи предусмотреть нельзя. Можно посоветовать Вам продавать квартиру, только если Вы уже нашли вариант покупки другой квартиры, и заключать оба договора купли-продажи одновременно. Вопрос :     Хотим купить квартиру. У продавцов есть маленькие дети. Какие документы они должны нам предоставить, чтобы сделка состоялась? Где должен быть оформлен договор купли-продажи? Ответ Помимо документов, подтверждающих право собственности продавцов на продаваемую квартиру, на заключение сделки должно быть получено согласие органов опеки и попечительства, оформляемое обычно в виде постановления Главы Администрации района. Для правильного оформления договора купли-продажи желательно обращаться к профессиональным юристам или риэлтерам. Вопрос :     Имеет ли какое-то значение, приватизирована квартира или нет, в     случае, если расселяется жилой дом, который идет под снос? Будет ли одинокому человеку предоставлена отдельная квартира, или это может быть просто комната? Ответ Независимо от того, приватизирована квартира или не приватизирована, при сносе дома нанимателю (собственнику), занимавшему отдельную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира.

ngg-images-2widget ngg_images
Домики
img_1125glen-oaks-colorado-basement-14img_1163img_0850gardner-bar-detailimg_1169a